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三季度中国写字楼租金稳中有跌
2019-10-31 快三地产
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3.00元/m²/天 起

根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据,2019年三季度,全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中微跌,平均租金为5.0元/平米·天,环比下跌0.28%。从商圈表现来看,租金环比上涨的商圈占47.5%,租金环比下跌的商圈占50.0%,2.5%的商圈租金与上期持平。

从市场表现来看,2019年二季度我国国内生产总值实现23.75万亿元,同比增长6.2%,增幅较一季度收窄0.2个百分点;其中第二产业实现增加值9.76万亿元,同比增长5.6%,增幅较一季度收窄0.5个百分点;第三产业实现增加值12.54万亿元,同比增长7.0%,增幅与一季度相同。2019年8月,我国社会消费品零售总额实现3.39万亿元,同比增长7.5%,增幅较7月收窄0.1个百分点;进出口总额实现3947亿美元,同比下降3.2个百分点,降幅较7月扩大2.5个百分点。整体来看,三季度全球经济下行压力加大,发达国家领先指数持续下行,贸易和投资更加疲软,国际环境日趋复杂严峻;国内经济亦继续面临下行压力,部分指标增速有所回落;企业扩张能力减弱,本季度写字楼需求有所下降,租金亦有所下跌。分城市等级来看,一、二线城市写字楼租金均有所下跌。

写字楼租金变动情况

根据全国15个重点城市主要商圈典型甲级写字楼租赁样本数据,2019年三季度,全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中微跌,平均租金为5.0元/平米·天,环比下跌0.28%。

2019年三季度,一线城市中,55.6%的商圈写字楼租金环比上涨,44.4%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看,一线城市36个主要商圈中,北京燕莎、北京亚运村、广州环市东等20个商圈写字楼租金环比上涨;上海南京西路、深圳车公庙、上海中山公园等16个商圈写字楼租金环比下跌。

2019年三季度,二线城市中,40.9%的商圈写字楼租金环比上涨,54.5%的商圈写字楼租金环比下跌,4.6%的商圈写字楼租金与上期持平。11个城市44个主要商圈中,青岛、南昌主要商圈写字楼租金均环比下跌,其他城市主要商圈写字楼租金均涨跌互现。其中成都金融城商圈租金涨幅较高,达1.93%,居于二线城市首位。

租金涨跌幅较大的商圈

2019年三季度,在写字楼租金环比上涨的商圈中,北京燕莎、北京亚运村等10个商圈租金环比涨幅较大,其中北京燕莎商圈写字楼租金涨幅最大,环比上涨2.53%至8.1元/平米·天;其次为北京亚运村商圈,环比上涨2.11%至7.6元/平米·天;成都金融城、北京上地等8个商圈写字楼租金环比涨幅在1.4%-2.0%之间。

具体来看,受市场一系列不确定因素影响,中小企业承压能力减弱,部分对成本控制要求较高的企业选择迁址租金较低的新兴商务区,使得部分非核心商圈写字楼租金有所上涨;而对于核心商圈,项目品质对租金的影响凸显,高品质项目租金保持稳定或有所上涨。

在写字楼租金环比下跌的商圈中,上海南京西路商圈跌幅最大,环比下跌3.25%至7.4元/平米·天;其次为青岛海尔路商圈,环比下跌2.96%至2.5元/平米·天;深圳车公庙、青岛崂山区政府等8个商圈写字楼租金环比跌幅均在2.2%-2.8%之间。具体来看,受工业增加值同比增幅收窄影响,部分工业企业密集的商圈写字楼租金有所下跌;而受消费增速放缓和对外贸易下滑影响,部分商贸类企业聚集的商圈租金亦有所下跌。

租金运行趋势研判

据写字楼租金指数显示,2019年三季度,全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中微跌,平均租金为5.0元/平米·天,环比下跌0.28%。

从市场表现看,目前中国经济下行压力仍存,企业扩张能力减弱,本季度写字楼需求有所下降,租金亦有所下跌。具体来看,信息技术、金融等产业增长较快,带动相关产业密集的商圈写字楼租金上涨;而工业、制造业、商贸流通业、房地产业等产业增长较慢,以该类产业为主的商圈写字楼租金有所下跌。

供应方面,从新开工来看,2019年1-8月,15个重点城市办公楼新开工面积为1909.31万平方米,同比增长21.24%。其中一线城市办公楼新开工面积同比下降6.95%;二线城市同比增长40.53%。从土地供应来看,2019年1-9月,15个重点城市商办用地成交规划建筑面积为3323.94万平方米,同比下降14.18%。其中一线城市商办用地成交规划建筑面积同比下降34.47%;二线城市同比下降10.37%。短期来看,全国15个重点城市办公楼新开工面积有所增加,但长期来看商办用地供应不足。尤其一线城市,商办用地成交面积降幅较二线城市更大,预计未来写字楼供应将有所减少,业主方议价能力将有所提高;而二线城市短期内或将有大量项目入市,从而引发运营商之间的竞争。

需求方面,2019年二季度,我国第二产业实现增加值9.76万亿元,同比增长5.6%,增幅较一季度收窄0.5个百分点。其中工业、制造业、建筑业增加值同比增幅较一季度均有所收窄。第三产业实现增加值12.54万亿元,同比增长7.0%,增幅与一季度相同。其中房地产业增长较为缓慢;信息传输、软件和信息技术服务业,金融业,交通运输、仓储和邮政业,租赁和商务服务业则保持较快增长。整体来看,写字楼市场需求有所下降。其中,第二产业相关企业对写字楼需求有所放缓;第三产业中,金融业、TMT产业、专业服务业相关企业对写字楼需求保持稳定;而商贸流通、房地产相关企业对写字楼需求则有所下滑。

展望未来,在宏观环境上,三季度外部环境更趋复杂严峻,主要经济体增长步伐均有所放缓,中美贸易摩擦再度升级,外部需求放缓叠加国内需求疲弱,中国经济下行压力加大。因此,为切实确保经济长期稳定发展、有效促进消费、振兴产业,四季度国家将着力做好“六稳(稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期)”工作。

从营商环境来看,二季度发改委、商务部联合颁布《鼓励外商投资产业目录(2019年版)》,负面清单条目由48条减少至40条,鼓励外商进入更多行业,加快市场开放和与国际合作的步伐。10月8日国务院常务会议审议通过《优化营商环境条例(草案)》,以政府立法为各类市场主体投资兴业提供制度保障,着力深化改革开放、促进公平竞争、增强市场活力和经济内生动力、推动高质量发展。从产业方面看,国家亦有诸多利好政策出台,例如8月科技部印发《国家新一代人工智能创新发展试验区建设工作指引》、9月工信部印发《关于促进制造业产品和服务质量提升的实施意见》、国务院印发《关于促进全民健身和体育消费推动体育产业高质量发展的意见》等。这些政策的颁布与实施,有效支撑了产业发展和各类企业的扩张,并能够更加有效地吸引外商投资,促进对外经济贸易。

目前,尽管我国经济存在下行压力,但尚处于合理区间;上半年中国经济增速位居世界主要经济体第一,就业物价总体稳定。展望四季度,尽管外部环境依然复杂多变,但随着中美贸易谈判再度重启,以及“六稳”政策的落地和显效,中国经济平稳发展的积极因素增多。目前我国发展仍处于重要战略机遇期,经济发展韧性强,长期稳定的基本面没有改变,预计四季度中国经济将企稳。从未来看,在健康的营商环境和良好的产业氛围支撑下,后市写字楼市场需求或将保持平稳,尤其是位于商业氛围浓厚的核心商圈的优质项目,吸纳能力或将有所加强。而对于一些较为老旧的项目,应着力进行产品的改造升级、优化物业服务,以期降低空置率、增加租金收益。预计未来,我国写字楼市场将平稳发展,写字楼租金亦有望保持稳定。

来源:中指研究院



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